토허제 1년 성적표와 연장 쟁점 총정리

서울 전역 토허제 1년(2025년 10월 셋째 주~2026년 10월 첫째 주) 동안 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올랐고, 대책 이후 11개월 매매 거래는 10.7% 줄었습니다.

이 결과는 서울 25개 자치구와 경기 12곳 지정에 관한 것으로, 두 지역의 지정은 2026년 12월 31일 일제히 끝나며 연장 여부는 아직 결정되지 않았습니다.

매수를 검토 중이라면 지역별 만료일, 2년 실거주 의무, 2027년 12월 31일로 늘어난 실거주 유예 신청기한을 먼저 대조해 보시기 바랍니다.

혹시 “규제가 1년이나 이어졌는데 왜 집값은 오히려 더 올랐을까?” 하는 의문을 품고 있지 않나요? 2026년 10월 14일 주요 매체가 일제히 내놓은 1주년 분석도 바로 이 ‘역설’에 초점을 맞췄습니다.

이번 글을 준비하며 토허제 관련 지정 기간을 하나씩 대조해 보니, 같은 토허제라는 이름 아래 만료일이 2026년 12월 31일, 2027년 8월 25일, 2027년 10월 16일, 2027년 12월 31일로 네 갈래였습니다. 연말 연장 논의는 이 가운데 2026년 12월 31일 만료분을 둘러싼 것입니다.

아래에서는 10·15 대책의 지정 범위부터 지표별 1년 성적표, 지역별로 갈린 결과, 매수자 규제와 실거주 유예, 만료일 총정리, 연장 쟁점, 전세 시장 영향까지 비교표 중심으로 차례대로 정리해 드리겠습니다.

1. 10·15 대책과 서울 전역 토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 구역 안에서 정해진 부동산을 사고팔 때 계약 전에 관할 지자체장의 허가를 받도록 한 제도입니다. 허가 없이 맺은 매매계약은 효력을 인정받지 못합니다.

2025년 10월 15일 발표된 ’10·15 주택시장 안정화 대책’으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 허가구역이 됐고, 효력은 2025년 10월 20일부터 생겼습니다. 그 전까지 서울의 아파트 허가구역은 강남·서초·송파·용산 4개 구였습니다.

지정 범위와 3중 규제

서울 전역과 경기 12곳은 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구가 한꺼번에 적용되는 ‘3중 규제’ 지역입니다.

※ 노컷뉴스(2025년 10월 21일)·이투데이·시사저널e(2026년 10월 14일) 보도 기준입니다. 국토교통부 보도자료는 제목만 확인했고 본문 원문은 확인하지 못했습니다.

허가를 받아야 하는 주택

허가 대상은 “아파트 및 동일 단지 내 아파트가 한 개 동 이상 포함된 연립·다세대주택”입니다(노컷뉴스 2025년 10월 21일). 아파트 동이 섞여 있지 않은 일반 빌라는 이 문구에 해당하지 않습니다.

강남3구·용산구는 별도 이력이 있다

강남권은 10·15 대책 이전부터 허가구역 지정과 해제를 오갔습니다. 2025년 2월 13일 잠실·삼성·대치·청담 지역 지정이 풀린 뒤 강남권 집값이 급등하자, 2025년 3월 24일 강남3구와 용산구 전체 아파트로 다시 확대됐습니다.

이후 2025년 9월 17일 재지정이 결정돼 강남3구·용산구의 지정 기간은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지(1년 3개월)입니다.

2. 1년 성적표: 집값·거래·허가 신청 지표별 비교

2026년 10월 첫째 주 기준으로 서울 아파트 시장의 1년은 ‘가격 상승, 거래 감소’로 요약됩니다. 지표마다 집계 기간과 출처가 다르기 때문에 아래 표처럼 기간을 함께 보는 것이 정확합니다.

※ 모두 시사저널e·이투데이·아이뉴스24·SBS Biz 등 언론 재인용 수치입니다. 아주경제(2026년 10월 14일)는 매매가격 누적을 10.42%(전년 동기 6.61%)로 보도해 소수점 차이가 있습니다.

매매가격: 87주 연속 상승

서울 아파트 매매가격은 2025년 2월 첫째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 87주 연속 올랐습니다. 2026년 10월 첫째 주 상승률은 0.12%로, 6주 만에 오름폭이 다시 커졌습니다.

이투데이가 인용한 한국부동산원 매매지수로 보면, 대책 직전인 2025년 10월 첫째 주 92.58이던 지수는 2025년 12월 말 94.86을 거쳐 2026년 7월 첫째 주 기준선 100을 넘었고, 2026년 10월 첫째 주 102.74가 됐습니다.

거래량: 기간에 따라 감소율이 달라진다

거래량 감소율은 어느 구간을 비교하느냐에 따라 크게 달라집니다. 기사마다 숫자가 다른 이유가 여기에 있습니다.

– 발표~시행 사이(2025년 10월 15~19일): 서울 아파트 매매 471건 가운데 432건이 발표 당일인 15일 하루에 몰렸습니다.
– 대책 직후 27일(2025년 10월 16일~11월 11일): 2,320건으로 직전 27일(10,254건)보다 77.4% 줄었습니다.
– 대책 이후 11개월(2025년 11월~2026년 9월): 59,952건으로 전년 같은 기간보다 10.7% 감소했습니다.
– 2026년 8월 단월: 3,540건으로 전년 같은 달보다 17.2% 적었습니다.

2026년 5월에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 거래가 8,990건까지 일시적으로 늘었다가, 6월 5,288건, 7월 5,841건으로 다시 줄었습니다(이투데이).

토지거래허가 신청: 지정 이후 최저

서울시 자료에 따르면 서울 아파트 토지거래허가 신청은 2026년 4월 8,896건으로 정점을 찍은 뒤 6월 5,277건, 7월 4,618건, 8월 3,012건으로 줄었습니다. 8월 신청은 4월보다 66.1% 적고, 이전 최저였던 2025년 11월(4,019건)보다도 낮습니다.

가격대별 거래: 15억원 초과에서 더 크게 줄었다

대책 이후 11개월 동안 거래 감소율은 가격대에 따라 달랐습니다. 15억원 이하 거래는 5.7% 줄었지만, 15억원 초과~25억원 이하는 25.4%, 25억원 초과는 23.9% 줄었습니다.

그 결과 전체 거래에서 15억원 이하 아파트가 차지하는 비중은 73.8%에서 77.9%로 4.1%포인트 높아졌습니다(시사저널e).

3. 강남은 내리고 외곽은 오르고: 지역별로 갈린 1년

서울 25개구의 1년 성적은 고르지 않았습니다. 규제 이전 집값 상승의 진원지로 꼽히던 강남권은 상승률이 가장 낮은 축에 들었고, 강북·서남권 외곽이 상위권을 차지했습니다.

자치구별 1년 상승률

※ 한국부동산원 주간 통계 기준 2025년 10월 셋째 주~2026년 10월 첫째 주 누적입니다. 구로구·노원구는 아주경제, 나머지는 이투데이(2026년 10월 14일) 보도 수치입니다.

실거래 중위가격: 한강벨트가 가장 많이 올랐다

아주경제가 동일 단지·동일 면적 실거래를 대책 전후 1년으로 비교한 자체 분석에서는 전체 중위가격이 12.7% 올랐습니다. 성동·마포·동작·양천·영등포·광진·강동 7개 구로 묶은 ‘한강벨트’가 19.1%로 가장 높았고, 강남3구·용산은 12.1%, 그 외 지역은 10.5%였습니다.

※ 단일 매체의 자체 분석으로, 한국부동산원 지수와는 집계 방식이 다릅니다.

최근 주간 흐름: 강남3구·용산 2주 연속 하락

2026년 10월 첫째 주 강남구는 -0.34%, 서초구 -0.27%, 송파구 -0.19%, 용산구 -0.01%를 기록해 2주 연속 함께 내렸습니다. 강남구의 9월 넷째 주 낙폭(-0.56%)은 2019년 1월 이후 가장 컸습니다(더퍼블릭).

허가 신청의 무게중심도 이동했다

서울시 자료로 보면 강북 10개구와 서남권 4개구의 허가 신청 비중은 2025년 11월 61.8%에서 2026년 8월 67.5%로 높아졌습니다. 같은 기간 강남3구와 용산구 비중은 14.8%에서 11.7%로 낮아졌습니다(이투데이).

왜 이런 차이가 났나: 해석은 엇갈린다

권대중 한성대 석좌교수는 실수요자 중심 시장이 형성된 점은 긍정적으로 보면서도, 대출 규제가 중저가 주택 쪽 풍선효과를 낳았다고 지적했습니다(시사저널e). 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “토허제가 갭투자를 차단하는 효과는 분명했지만” 매매가 안정에는 실패했다고 평가했습니다(이투데이).

반면 서울시는 집값 안정 효과에 대해 회의적인 연구도 있어 단정하기 어렵다는 입장입니다. 지역별 차이의 원인을 공식적으로 분리한 분석은 아직 없으므로, 위 설명은 전문가 해석으로 읽는 것이 정확합니다.

4. 매수자에게 적용되는 규제와 위반 시 제재

허가구역 안에서 아파트를 사는 사람은 아래 조건을 모두 지켜야 합니다.

1. 계약 전 허가: 매매계약 전에 관할 지자체장의 허가를 받아야 합니다.
2. 4개월 내 입주: 허가를 받아 주택을 산 뒤 4개월 안에 들어가 살아야 합니다.
3. 2년 실거주: 매수자가 2년 동안 직접 거주해야 하므로, 세입자의 보증금을 끼고 사는 갭투자는 사실상 불가능합니다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 2026년 5월 “토지거래허가구역 내 주택 매수 시 4개월 내 입주 의무가 있으나 다주택자에 한해 임차 기간 종료 시까지 유예해 왔다”고 설명했습니다(한국경제).

실거주 의무를 어기면

2년 안에 입주하지 않으면 매년 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 허가를 고의로 회피한 것이 명백한 경우에는 허가 취소까지 가능합니다(한국경제 2026년 5월 12일).

함께 바뀐 주택담보대출 한도

※ 수도권·규제지역 기준이며 시사저널e(2026년 10월 14일)와 국토교통부 보도자료 제목 기준입니다. 개별 대출 가능액은 금융기관 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 실거주 유예 1차·2차 비교: 세입자 있는 집 매매

세입자가 사는 집을 산 무주택자는 임대차가 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다. 1차 확대와 2차 연장의 가장 큰 차이는 신청기한과 갱신계약 포함 여부입니다.

※ 경기일보·한국경제(2026년 5월 12일), 경북매일·MTN(2026년 9월 17일) 보도 기준입니다. 표의 1차 기준 적용은 2차 발표에서 해당 항목의 변경이 보도되지 않았다는 뜻이며, 개별 적용 여부는 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.

실제 이용률은 4~5%대

제도가 넓어졌지만 이용은 제한적이었습니다. 서울 아파트 허가 신청 중 실거주 유예 신청 비율은 2026년 6월 5.1%, 7월 4.5%, 8월 4.5%였고, 8월에는 3,012건 가운데 135건이었습니다(데일리안).

현장에서는 날짜 맞추기가 관건이라는 목소리가 나옵니다. 서초구 반포동의 한 공인중개사는 “토허제 이후에는 자금이 있어도 세입자가 나가는 날짜와 잔금일이 맞아야 계약할 수 있다”고 말했습니다(이투데이).

주의: 유예는 갭투자 허용이 아니다

단, 유예가 끝나면 임대차 종료 후 2년 실거주 의무가 그대로 적용됩니다. 국토교통부도 이 조치가 신규 갭투자를 허용하는 것이 아니라고 밝혔습니다(경기일보).

6. 토허제 만료일 총정리

토허제 관련 지정은 만료일이 하나가 아닙니다. 아래는 만료일이 빠른 순서로 정리한 표입니다.

※ 국토교통부·서울시 고시 원문은 확인하지 못했으며, 외국인 허가제와 도로 지정은 단일 매체 보도 기준입니다.

동탄·기흥·구리는 왜 1년 늦게 끝나나

화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026년 6월 30일 발표로 투기과열지구·조정대상지역(7월 1일)에 이어 7월 5일부터 허가구역이 됐습니다. 지정 요건은 최근 3개월 물가상승률 대비 집값 상승률 1.3배 이상에 거래량·청약경쟁률 등을 종합한 것이며, 국토교통부는 세 지역의 차입 비중이 30%를 웃돈다고 설명했습니다(머니투데이).

서울 ‘도로’ 토허제는 무엇인가

2026년 10월 17일부터 서울 전역에서 지목이 도로인 토지는 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡를 넘으면 허가를 받아야 합니다. 도로 지분을 잘게 쪼개 파는 투기를 막으려는 조치입니다(경향신문 2026년 10월 8일).

7. 12월 만료 이후: 연장·축소·확대 쟁점

2026년 10월 14일 기준으로 서울 전역 토허제의 연장·축소·해제 가운데 결정된 것은 없습니다. 정부와 서울시, 전문가의 입장을 나눠 보면 쟁점이 선명해집니다.

정부와 서울시의 입장

※ SBS Biz(2026년 10월 7일), 아이뉴스24(2026년 10월 14일) 보도 기준입니다.

거론되는 선택지 3가지

더퍼블릭(2026년 10월 13일)이 전한 선택지는 세 갈래입니다. 정부가 공식 발표한 안은 아닙니다.

1. 전면 유지: 서울 전역과 기존 구역을 100% 그대로 재지정하는 방안
2. 하락 지역 축소: 최근 하락한 강남·서초·송파·용산의 규제를 줄이는 방안
3. 외곽 확대: 인천·경기 외곽(남양주·평택·오산)으로 넓히는 방안

전문가 평가

※ 이투데이·아이뉴스24·시사저널e(2026년 10월 14일) 보도 기준입니다. 송승현 대표의 연장 전망은 개인 견해이며 정부 결정이 아닙니다.

인사이트

데이터가 보여 주는 것은 토허제가 ‘얼마나 오르느냐’보다 ‘누가, 어디서, 얼마짜리를 사느냐’를 바꿨다는 점입니다. 갭투자가 막힌 자리에 실수요가 남았고, 그 실수요가 대출 한도에 맞춰 15억원 이하 주택과 강북·서남권으로 이동한 흐름이 거래와 허가 신청 통계에 함께 찍혀 있습니다.

이 구조에서는 연장·해제가 모든 지역에 같은 방향으로 작용한다고 보기 어렵습니다. 전문가 평가가 유지와 폐지 사이에서 일곱 갈래로 나뉜 것도, 1년 동안 강남구(1.4%)와 성북구(16.5%)의 결과가 정반대였던 것과 무관하지 않은 것으로 분석됩니다.

따라서 연말 결정을 기다리는 동안 더 쓸모 있는 질문은 ‘연장될까’가 아니라 ‘내 지역 만료일은 언제이고, 내 자금 일정이 실거주 2년을 버틸 수 있는가’입니다.

8. 전세 시장에 나타난 변화

토허제 1년 동안 서울 아파트 전세가격은 9.96% 올라, 전년 같은 기간(2.31%)의 4배를 넘었습니다(한국부동산원, 시사저널e·아주경제 재인용).

같은 기간 아실 집계 서울 아파트 전세 매물은 23,779건(2025년 10월 14일)에서 20,951건(2026년 10월 14일)으로 11.9% 줄었습니다(아이뉴스24).

※ 2026년 1~7월 서울 아파트 입주 물량이 전년보다 48.7% 줄어든 점(데일리안)도 함께 작용한 만큼, 전세 시장 변화의 원인을 토허제 하나로 단정할 수는 없습니다.

전셋값의 자치구별 흐름과 재계약 비용, 월세 전환 추세는 아래 글에서 따로 다뤘습니다.

– 관련 글: 서울 전셋값 누적 상승률 8%, 통계별 총정리
– 관련 글: 월셋값 상승률 6.94%, 통계·구별 총정리

9. 허가구역 내 매수 전 확인 순서

허가구역에서 아파트 매수를 검토한다면 다음 순서로 확인하는 것이 효율적입니다.

1. 대상 확인: 매수하려는 주택이 아파트 또는 아파트 동이 포함된 연립·다세대인지 확인합니다.
2. 입주 일정 설계: 허가 후 4개월 내 입주와 2년 실거주가 가능한 일정인지 따져 봅니다.
3. 세입자 계약 확인: 세입자가 있다면 무주택 요건, 임대차·갱신 만료일, 유예 신청기한(2027년 12월 31일)을 확인합니다.
4. 자금 계획: 가격 구간별 주택담보대출 한도(6억·4억·2억원)를 반영해 잔금 일정과 자기자금을 맞춥니다.
5. 만료일 확인: 해당 지역의 지정 만료일이 2026년 12월 31일인지 2027년 12월 31일인지 6장 표에서 대조합니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울 전역 토허제는 언제 만료되나요?

서울 25개 자치구와 경기 12곳은 2026년 12월 31일에 만료됩니다. 연장 여부는 2026년 10월 14일 현재 결정되지 않았습니다.

Q. 토허제 1년 동안 서울 아파트값은 얼마나 올랐나요?

한국부동산원 기준 1년 누적 10.41%로, 전년 같은 기간 6.51%보다 높습니다. 자치구별로는 성북구 16.5%, 강남구 1.4%로 차이가 컸습니다.

Q. 경기도에서는 어느 지역이 허가구역인가요?

과천·광명·성남·수원·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남 등 12곳이 해당합니다. 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2027년 12월 31일까지 별도로 지정돼 있습니다.

Q. 토허제 때문에 전세가 줄었나요?

서울 아파트 전세 매물은 1년 새 11.9% 줄었지만 원인을 하나로 단정하기는 어렵습니다. 같은 기간 입주 물량 감소(2026년 1~7월 -48.7%)도 겹쳤습니다.

Q. 실거주 유예를 받으면 갭투자가 가능한가요?

아닙니다, 유예가 끝나면 임대차 종료 후 2년 실거주 의무가 그대로 적용됩니다. 국토교통부도 신규 갭투자 허용이 아니라고 밝혔습니다.

마치며 : 연장 여부보다 먼저 볼 숫자

‘숲을 보되 나무도 보라’는 말이 이번 1년 성적표에 꼭 들어맞습니다. 서울 전체 평균 10.41%라는 숲 안에는 1.4%의 강남구와 16.5%의 성북구라는 전혀 다른 나무가 함께 서 있습니다.

정리하면 서울 전역 토허제 1년 동안 매매가격은 10.41% 올랐고 대책 이후 11개월 거래는 10.7% 줄었으며, 허가 신청은 2026년 8월 3,012건으로 지정 이후 가장 적었습니다. 만료일은 지역에 따라 2026년 12월 31일과 2027년 12월 31일로 갈리고, 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일로 늘었으며, 서울 전역의 연장 여부는 국토교통부가 연말까지 검토 중입니다.

국토교통부의 재지정 결정과 지정 범위가 확정되는 대로, 달라진 규제 지도를 새로 그려 빠르게 업데이트해 드리겠습니다.

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