서울 전셋값 누적 상승률 8%, 통계별 총정리

2026년 서울 아파트 전셋값은 9월 셋째 주(21일 기준)까지 8% 올라, 작년 같은 시점의 누적치 1.75%와 큰 격차를 보이고 있습니다.

이 8%는 한국부동산원 주간 통계에서 나온 값으로, 같은 기관의 월간 평균 전셋값이나 KB·부동산R114 수치와는 조사 방식이 다릅니다.

기사 속 숫자를 볼 때는 어느 기관의 어떤 통계인지부터 구분하고, 재계약 비용은 2년 상승폭을 기준으로 따로 계산해 보시기 바랍니다.

혹시 전셋값 기사를 읽다가 어디는 7.79%, 어디는 8%, 또 어디는 0.19%라고 해서 “그래서 도대체 얼마나 오른 거지?” 하고 헷갈리지 않나요? 숫자가 다른 이유는 대부분 기준 시점과 통계 종류가 서로 다르기 때문입니다.

이번 글을 준비하며 9월 20일부터 29일까지 나온 보도를 기관별로 대조해 보니, 한 기사 안에 한국부동산원 주간·월간 수치와 KB 수치가 함께 인용된 경우가 적지 않았습니다. 이 차이를 모르면 우리 집 재계약 비용을 잘못 어림하기 쉽습니다.

이 글에서는 누적 상승률의 의미와 통계별 차이, 과거 대비 수준, 25개구별 흐름, 상승 원인, 재계약 비용 비교, 세입자가 알아둘 제도까지 비교표 중심으로 정리해 드리겠습니다.

1. 전셋값 ‘누적 상승률’이란? 통계마다 숫자가 다른 이유

전셋값 누적 상승률은 올해 첫 조사 이후 매주의 변동이 쌓인 결과로, 연초 대비 지금까지 얼마나 올랐는지를 보여 주는 값입니다. 반면 주간 변동률은 바로 전 주와 비교한 한 주치 움직임입니다.

같은 ‘서울 전셋값’이라도 한국부동산원의 주간 조사와 월간 조사, 민간 기관인 KB부동산과 부동산R114는 조사 표본과 방식이 다릅니다. 따라서 기관이 다른 수치는 서로 더하거나 직접 비교하지 않는 것이 원칙입니다.

※ 모든 수치는 언론 재인용 기준입니다(머니투데이·매일일보·서울신문·데일리안·KB주택시장 리뷰 등). 한국부동산원 보도자료 원문은 확인하지 못했습니다.

2. 2026년 누적 8%는 과거와 비교해 어느 수준인가

2026년 누적 8%는 지난해 같은 시점(1.75%)은 물론 지난해 1년 전체 상승률(3.77%)까지 크게 넘어선 수준입니다.

누적치는 9월 둘째 주 7.79%에서 셋째 주 8%로 한 주 만에 올라섰습니다. 파이낸셜뉴스는 둘째 주 7.79%를 “2015년 이후 최고”로 평가했습니다.

기간을 넓혀 보면 흐름은 더 선명합니다.

– 매매 85주 연속 상승 기간의 전셋값: 서울 아파트 매매가격이 85주 연속 오르는 동안(9월 21일 기준) 전셋값은 11.98% 올랐습니다. 머니투데이는 문재인 정부 시기 85주 최장 상승기의 전셋값 상승률을 9%로 비교했습니다.
– 전셋값 연속 상승: 서울신문 보도에 따르면 서울 아파트 전셋값은 84주 연속 상승했습니다. 다른 매체로는 교차확인되지 않은 수치입니다.
– 경기로의 확산: 한국경제에 따르면 경기 아파트 전셋값은 9월 둘째 주(14일 기준)까지 5.33% 올라, 지난해 같은 기간 0.61%를 크게 웃돌았습니다.

※ ’85주 연속’은 매매가격 기준 기록이며, 전세가격 연속 상승 주수와는 다른 지표입니다.

3. 서울 25개구 전셋값, 어디가 얼마나 올랐나

서울 전셋값은 강북권 외곽이 급등하고 강남권은 주간 하락이 나타나는, 뚜렷한 지역별 탈동조화 양상을 보이고 있습니다.

※ 누적은 매일일보(9월 28일), 주간 변동률은 뉴데일리·한국주택경제신문이 인용한 한국부동산원 수치입니다. ‘—’는 이번 조사에서 확인하지 못한 값입니다.

강북권: 성북·노원이 누적 12~13%대로 선두

성북구는 9월 둘째 주 누적 12.84%로 이미 25개구 1위였고, 셋째 주에는 13.32%까지 올랐습니다. 노원구도 같은 기간 12.25%에서 12.78%로 올라섰습니다.

파이낸셜뉴스는 동북권 아파트의 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)을 55.8%로 소개했습니다. 서울 평균 52.3%, 동남권 45.8%보다 높아, 매매가 대비 전셋값 부담이 상대적으로 큰 권역이라는 뜻입니다.

강남권: 주간 하락이지만 누적은 여전히 플러스

9월 셋째 주 강남구(−0.15%)와 서초구(−0.19%)의 하락 배경에 대해 한국부동산원은 입주물량 영향을 들었습니다(한국주택경제신문 인용). 그렇다고 올해 전셋값이 떨어진 것은 아니며, 누적 기준으로는 강남구 2.26%, 서초구 4.33% 상승 상태입니다.

강북 14개구 평균 주간 변동률은 +0.28%, 강남 11개구는 +0.12%로 집계됐습니다. 같은 서울 안에서도 한 주 오름폭이 두 배 넘게 벌어진 셈입니다.

경기 외곽: 광명·동탄·기흥도 10%대

매일일보는 경기 광명 13.24%, 화성 동탄구 12.68%, 용인 기흥구 11.13%의 전셋값 누적 상승률을 보도했습니다. 한국경제에 따르면 경기 전세 물건은 1년 전보다 42.0% 줄었고, 광명은 83.7% 감소했습니다.

※ 경기 시·구 누적치는 기사상 기준 주가 명확하지 않아, 서울 구별 수치와 같은 시점으로 단정할 수 없습니다.

4. 서울 전셋값 상승 원인: 매물·입주·이주 수요·월세화

전셋값 상승의 배경은 전세 공급을 줄이는 요인 네 가지가 한꺼번에 겹친 데 있습니다.

전세 매물 감소

1년 전과 비교한 서울 아파트 전세 매물 감소율은 13.1%로, 9월 23일 기준 남은 물건은 2만542건입니다(서울신문). 머니투데이가 집계한 9월 중순 기준으로는 동대문구(−69.4%), 중랑구(−67.8%), 구로구(−61.6%)의 감소 폭이 특히 컸습니다.

입주물량 감소

서울신문과 머니투데이가 공통으로 인용한 집계로는 올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 2만5,281가구로, 지난해 3만7,103가구 대비 31.9% 적습니다. 2027년 입주 예정 물량은 집계 기관에 따라 1만1,000~1만7,012가구로 올해보다 더 적습니다.

※ 2026년 서울 입주물량은 집계 기관별로 2만4,000~2만6,951가구까지 차이가 있어, 원출처 기관을 확인하기 전까지는 범위로 이해하는 것이 안전합니다.

정비사업 이주 수요

서울신문은 2026~2030년 서울 정비사업 207곳에서 17만9,310가구의 이주가 예정돼 있다고 보도했습니다. 이 가운데 78.7%(14만1,020가구)가 2028~2030년에 몰려 있습니다.

갱신권 사용 증가와 월세화

매물 부족의 원인으로 KB주택시장 리뷰 9월호가 꼽은 것은 두 가지입니다. 원문은 “매매시장 관망세에 따른 임차 수요 유입, 기존 세입자의 계약갱신권 사용 증가 등으로 전세 매물이 부족”입니다.

거래 형태도 바뀌고 있습니다. 한국사회복지저널이 인용한 서울부동산정보광장 자료를 보면 9월 서울 아파트 거래는 월세 4,887건, 전세 4,297건으로 월세가 7개월째 전세를 앞질렀습니다.

5. 재계약 비용은 얼마나 늘었나: 평균 전셋값과 갱신 여부 비교

재계약 비용을 가늠할 때는 올해 누적 8%보다 2년 전 계약 시점 대비 상승폭이 더 정확한 잣대입니다.

한국부동산원 전국주택가격동향조사에서 2026년 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3,662만8,000원으로, 종전 최고였던 2022년 1월(6억3,424만원)을 넘어섰습니다. 2024년 8월 5억5,394만6,000원과 비교하면 2년 새 14.9% 오른 셈입니다.

※ 서울신문·뉴스핌(9월 28일)이 인용한 한국부동산원 수치입니다. 가격 순으로 한가운데 놓인 중위 전셋값 기준으로는 5억6,000만원(2년 전 4억8,000만원)으로 상승률이 16.7%였습니다.

갱신권을 쓴 재계약과 쓰지 않은 재계약의 차이

세계일보가 인용한 국토교통부 자료에서 2026년 7월 서울 아파트 재계약의 평균 보증금 증액은 갱신권 사용 시 2,744만원, 미사용 시 4,683만원이었습니다. 갱신권을 쓰지 않은 재계약 2,093건 가운데 87.7%인 1,835건이 보증금을 올렸고, 평균 보증금은 5억1,200만원에서 5억5,900만원이 됐습니다.

한국경제의 8월 실거래 분석에서도 갱신권 미사용 재계약의 88.3%가 증액됐고, 증액 중위값은 2,198만원이었습니다. 같은 달 서울 아파트 전월세 7,516건 가운데 약 10건 중 6건이 갱신 계약이었습니다.

단순 계산으로 2년 전 서울 평균 전셋값(5억5,394만6,000원)에 갱신 상한 5%를 적용하면 증액분은 약 2,770만원입니다. 평균 전셋값 2년 상승분 8,268만2,000원과 비교하면 3분의 1 수준입니다.

※ 5% 적용 금액은 평균값에 비율을 곱한 예시이며, 개별 계약의 실제 증액과는 다를 수 있습니다.

돈이 되는 실전 인사이트

서울 평균 8%라는 숫자는 ‘숲’의 크기일 뿐, 세입자가 실제로 마주하는 ‘나무’는 우리 단지의 2년 시세 차이입니다. 송파구처럼 2년 새 24.3% 오른 곳과 강남구처럼 올해 누적 2%대에 머문 곳은 같은 서울이라도 재계약 협상의 출발점이 전혀 다릅니다.

갱신권 사용 여부에 따른 7월 평균 증액 차이는 약 1,939만원으로, 1회로 제한된 권리 하나가 보증금 부담을 수천만원 단위로 가르고 있습니다. 매물 감소와 입주물량 축소가 동시에 진행되는 국면에서는 이 권리를 언제 쓸지가 재계약 비용을 좌우하는 핵심 변수로 분석됩니다.

강남권 주간 하락은 입주물량 영향으로 설명되는 국지적 현상이라, 서울 전체 흐름이 꺾였다는 신호로 확대 해석하기는 어렵습니다. 전셋값의 향후 방향은 확인된 사실이 아니므로, 전망보다 현재 확인 가능한 시세와 권리를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

6. 세입자가 알아둘 제도 3가지

전셋값이 오르는 구간에서 세입자가 확인해야 할 제도는 계약갱신요구권, 전세대출 규제, 공공임대 공급 계획입니다.

계약갱신요구권: 증액 5% 상한

주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회 행사할 수 있고, 갱신되면 계약 기간은 2년입니다. 갱신 시 증액은 종전 보증금의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없습니다.

단, 5%는 임대인이 자동으로 올릴 수 있는 금액이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 법무법인 도모의 해설 기준이며, 갱신 거절 사유 등 세부 조건은 법령 원문과 전문가 상담으로 확인해야 합니다.

비거주 1주택자 전세대출 제한(2027년 1월 1일 시행)

2026년 8월 13일 정부 발표(경향신문 보도)에 따르면, 수도권·규제지역 아파트를 보유하고 한 번도 실거주하지 않은 1주택자는 2027년 1월 1일부터 전세대출을 새로 받거나 연장할 수 없습니다. 예외 사유로는 직계가족 임대, 법상 입주 의무, 임차인 퇴거 시기 문제, 보증금 미반환 등이 제시됐습니다.

보증비율 하향도 함께 발표됐습니다. 1주택자 전세대출의 보증비율이 규제지역은 70%, 그 밖의 지역은 80%로 각각 10%포인트씩 낮아지는 방안으로, 영향 대출 규모는 약 9조3,000억원·6만 건이지만 시행일은 아직 확인되지 않았습니다.

공공임대·매입임대 공급 계획

국토교통부는 9월 21일 ‘주거안정플랜’에서 2030년까지 중산층 대상 보편형 공공임대 19만 가구(건설형 17만1,000가구, 매입형 1만8,000가구)를 공급하겠다고 밝혔습니다. 면적은 전용 55~84㎡입니다.

앞서 5월에는 2026~2027년 수도권 매입임대 9만 가구(서울·경기 규제지역 6만6,000가구) 계획이, 8·13 대책에서는 HUG(주택도시보증공사) 전월세 안심신탁 등이 발표됐습니다. 다만 아시아경제는 8·13 대책의 임대차 조치에 대해 “단기 해법은 사실상 전무”하다고 평가했습니다.

※ 공급 계획은 발표 기준이며, 실제 입주 시기와 물량은 사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 전세 재계약 준비 순서

전세 재계약은 만기 6개월 전을 기점으로 다섯 단계로 나눠 준비하면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.

1. 시세 파악: 서울 평균이 아닌 같은 단지·같은 면적의 최근 전세 거래가를 확인해, 임대인의 증액 요구가 시세와 비교해 어느 수준인지 가늠합니다.
2. 갱신권 판단: 직전 계약에서 갱신권을 이미 썼는지 확인하고, 남아 있다면 만료 6개월 전~2개월 전 사이 행사 여부를 정합니다.
3. 자금 계획: 갱신권 사용 시 5% 이내, 미사용 시 그 이상의 증액을 가정해 두 가지 시나리오로 자금을 준비합니다.
4. 대출 점검: 보유 주택이 있다면 2027년 1월 1일 이후 전세대출 연장 제한 대상인지 은행에서 먼저 확인합니다.
5. 월세 전환 대비: 서울 월세 거래가 전세를 앞지르는 흐름인 만큼, 반전세·월세 제안을 받았을 때의 월 부담과 보증금 증액 부담을 같은 표에 놓고 계산해 둡니다.

단지별 전세 시세를 조회하는 방법은 「부동산 시세 조회 매물 찾는 법 총정리」에서, 아파트 전세의 대안으로 거론되는 중대형 오피스텔의 주택 수 기준은 「아파텔 주택수 포함 여부, 세목별 총정리」에서 확인할 수 있습니다. 출산 가구의 대출 조건은 「신생아 특례대출 조건과 한도 2026년 정리」에 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울 전셋값 누적 상승률 8%는 언제, 어느 기관 기준인가요?

한국부동산원 주간 아파트가격동향의 2026년 9월 셋째 주(21일 기준) 수치입니다. 9월 24일 발표분을 언론이 재인용했으며, 매주 새 수치로 바뀝니다.

Q. 강남 전셋값은 떨어지고 있나요?

9월 셋째 주 한 주만 보면 강남 −0.15%, 서초 −0.19%로 내렸습니다. 다만 올해 누적은 강남 2.26%, 서초 4.33%로 여전히 상승 상태입니다.

Q. 갱신청구권을 쓰지 않으면 보증금이 얼마나 오르나요?

2026년 7월 기준 갱신권 미사용 재계약의 평균 증액은 4,683만원이었습니다. 같은 달 갱신권을 쓴 재계약은 평균 2,744만원 증액에 그쳤습니다.

Q. 1주택자도 전세대출을 계속 받을 수 있나요?

보유 아파트에 한 번이라도 실거주했다면 2027년 제한 대상이 아닙니다. 제한은 수도권·규제지역 아파트를 보유했지만 거주한 적이 없는 경우에 적용되며, 직계가족 임대 등 예외가 있습니다.

Q. 서울 전셋값 상승의 주된 원인은 무엇인가요?

공급 측면에서 전세 매물과 입주물량이 함께 줄어든 영향이 큽니다. 9월 23일 기준 전세 매물은 1년 새 13.1% 줄었고, 올해 입주물량도 지난해보다 31.9% 적은 것으로 집계됐습니다.

마치며 : 평균보다 우리 단지 숫자가 먼저입니다

‘나무만 보지 말고 숲을 보라’는 말이 있지만, 전세 재계약만큼은 숲의 크기를 확인한 뒤 반드시 우리 집이라는 나무를 다시 들여다봐야 합니다.

서울 아파트 전셋값은 9월 셋째 주까지 누적 8%, 평균 전셋값은 2026년 8월 6억3,662만8,000원으로 모두 기록적인 수준입니다. 그러나 구별 누적은 성북 13.32%부터 강남 2.26%까지 크게 갈리고, 재계약 비용은 갱신권 사용 여부에 따라 7월 평균 기준 약 1,939만원 차이가 났으며, 2027년 1월 1일부터는 비거주 1주택자의 전세대출 연장도 막힙니다.

한국부동산원의 다음 주간 발표와 9월 월간 평균 전셋값, 전세대출 보증비율 하향 시행일이 확인되는 대로 이 비교표를 다시 갱신해 전달해 드리겠습니다.

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